不動産業に強い税理士を探す方法。税理士選ぶ前に要確認【確定申告・顧問契約】

不動産業は賃貸経営・賃貸管理・売買仲介・物件の保有と売却など関わる収入の種類が多く、税務の見方がかなり変わる業種です。

不動産業に強い税理士は申告書・決算書が作れる人ではなく物件ごとの数字と税務を回せる人であることが大切です。

当記事では、不動産事業で失敗のしない税理士選びと探し方についてを詳しく解説しました。

 

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ということで、まずはすでに税理士を検討している、もしくは現在税理士と顧問契約中だけど切り替えを検討している人に向けて、不動産業に強い税理士を紹介してくれる税理士紹介サイトから解説していきます。

基本的に知り合いやツテに不動産業に強い税理士がいない人は誰でも最善の探す方法です。税理士依頼相場・顧問相場・依頼内容など含めて疑問・質問がある場合は調べるよりも先に税理士紹介サイト経由で直接聞くのが圧倒的に早いですし、正確です。（調べても業種・事業規模・依頼内容・時期に応じ、それぞれのケースで異なってくるためです）

経営・事業拡大に関する相談、顧問料・確定申告、決算などのスポット依頼での相場、税理士の見直しなど明確に検討している方は真っ先にチェックしてみて下さい。

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※まず、税理士への顧問料・依頼相場を知りたい人は、無料利用できる紹介サイトを活用して直接聞くのをおすすめします。（※依頼時期・依頼内容・規模感・エリア等によって依頼金額・顧問料が変わるからです。）

※↓の表は横へスクロールします。またはスマホを横にすると見やすいです。

 

税理士を探す時に税理士紹介サイトを活用した方が良い理由と、税理士紹介サービスを使う時には複数社同時活用するのを推奨する話については↓で詳しく解説しているため、合わせてご参考にして頂ければと思います。

• 税理士紹介サイトを比較してみた…【評判をまとめた結果！？】

 

当メディアでの過去の統計を見ても、税理士紹介サイトを使って税理士を探す人の8割以上の方が、複数の税理士紹介サイトを同時に登録しており、そこから自分にとって最適な税理士との契約をされています。

顧問契約は特にですが、基本的に税理士は頻繁に変更するものではないので、手間を惜しまず、複数名の税理士と面談などをしてしっかり決めていくのをおすすめします。

比較せず、テキトーに決めてしまうと、契約後に「この税理士は何か馬が合わないし、仕事も雑だ。完全に選択を間違えた…」なんてことはよくある話なのです。

特に1番気になる依頼料・顧問料に関しては、業種・規模（売上・従業員数等）・時期により一概に「このくらい」とは言えません。

そのため、複数社紹介する各税理士の見積もりを聞いていけば忖度のない相場感の金額が見えてきます。（1社のみより2社、3社と複数社が良いのは、1社の都合に限らず、本当の平均依頼料が見えてくるためです）

依頼料・顧問料についての詳しい解説は「依頼・顧問料金に透明性がある」の項目で詳しく解説しています。

 

確定申告のスポット依頼であっても、来年、再来年も同じ税理士へお願いすることは多々あります。

長く付き合っていくからこそ、最初の税理士選びで失敗しないようにしっかりと比較し、1人へ絞っていくことが結果として遠回りのようで最短です。

 

税理士ドットコム

 

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税理士紹介エージェント

 

日本税理士紹介ネットワーク（タックスコンシェルジュ）

 

「急ぎで税理士を見つけて相談したい！」なんて人は24時間対応している税理士紹介サイトへ相談すれば、即対応してくれる+不動産業界に強みを持っている税理士を、自分で1つずつ探す必要なく、紹介してくれます。当然、利用者側一切お金支払う必要なく、無料なので、相談ベースだけでも問題ないです。

近場に合致する税理士事務所がない場合も、遠隔対応で問題なければ全国の税理士事務所から自分に合う最適な税理士を瞬時に割り出してくれます。（今の時代オンライン面談、打ち合わせもできるため、必ずしも税理士が近くにいないとダメということはない）

ということで、税理士へのツテがない人、ツテがあっても不動産業の事情に詳しくない税理士しか知らない人は、最短で1番相性の合う税理士を見つけられるので、ご参考と活用にしてみて下さい。

私も実際に税理士紹介サイトを利用して、顧問契約をしましたが、手間もほとんどなく本当に良かったです。

 

不動産業に強い税理士の選び方【チェックポイント・面談で使える質問】

 

冒頭で書いた通り、不動産事業で税理士を選ぶ時は「申告書・決算書が作れる」だけでは足りず、物件ごとの数字と税務を回せる税理士である必要があります。

住宅の貸付けは原則として消費税が非課税ですが、事務所や店舗などの貸付けは課税になりますし、建物の修繕費と資本的支出の区分、固定資産税や減価償却費の整理も重要です。

それらを踏まえて、上記6点を押さえた税理士を探していきます。

各項目で詳細を解説していくので、合わせて確認してみて下さい。

 

不動産賃貸・管理・売買の顧問実績がある

 

不動産業に強い税理士かどうかは、物件ごとの見方を知っているかでかなり見分けらることが可能です。

実績がある税理士なら持参してきた資料を見た時点で、どの物件を別管理にすべきか、どこが利益を圧迫しているかを具体的に指摘することができます。

逆に、抽象的な一般論で終わってしまう場合は、不動産業の実務経験は浅い可能性があるため、質問を重ねて慎重に理解があるのか判断していく必要があります。

 

住宅賃貸と事務所賃貸の消費税の違いを理解している

 

不動産業では住宅と事務所の区分が重要です。

税理士がその違いを正しく説明できるかどうかで、消費税の判断の精度が大きく変わります。

特に住居用と事業用が混ざる物件を扱う場合は、最初の整理が後々の手戻りを減らします。

 

帳簿・青色申告・不動産所得の整理ができる

 

帳簿は作ることより続けられることが大事です。

不動産業は、家賃収入や管理費、修繕費、固定資産税などの取引が積み上がりやすいので、複雑すぎる仕組みだと長続きしないため注意が必要です。

税理士が物件の規模に合う入力ルールや保存ルールを作れるかどうかがポイントです。

 

修繕費と資本的支出の区別に強い

 

不動産業では修繕費と資本的支出の線引きがかなり重要です。

税理士が工事内容を見てどこまでが修繕費で、どこからが資本的支出かを説明できると申告の精度が上がります。

見積書だけでなく、工事内容まで一緒に確認する姿勢があるかを見ておくと安心です。

前向きな姿勢を感じる税理士は実務経験があったり、不動産業の知識が豊富と判断できます。

 

融資・資金繰り・物件取得や売却にも対応できる

 

不動産業は売上があっても現金が足りないことがあります。

そのため融資や資金繰りを数字で見られる税理士は重要です。

売却予定の物件があるなら、取得費や減価償却相当額まで見てくれるかどうかが、後の税負担を左右します。

 

依頼・顧問料金に透明性がある

 

「だいたいこのくらいですよ」は危険なので、必ず年間総額で提示できる税理士が理想です。

ここを曖昧にすると必ずと言っていいほど揉めることになります。

「月◯万円ですよ。」ではなく「月◯万円なので、年額の支払い総額は◯◯万円です。この総額には確定申告料（もしくは決算料）が含まれているのでこれだけです。万が一税務調査などが発生した場合には別途費用です。」と具体的かどうかも大切です。

こちら側が最後に料金表をしっかり受け取っておけば、税理士報酬で揉めることはほぼほぼなくなりますし、言った言わないのトラブルを防ぐことができます。

 

ちなみに、税理士への報酬（顧問料やスポット依頼料）が相場よりも、報酬が安すぎる場合は注意が必要です。

↓に掲載している動画上で安さで税理士を選ぶリスクを解説しているので合わせてチェックしておくと良いです。

 

税理士への支払いは安いだけリスクが高い話を解説▼

 

簡単に言うと「相場よりも明らかに安いと税理士は他の税理士よりも仕事を多く取る必要があり、それだけ仕事の質や対応が雑になる」わけです。

雑になる具体例は、決算資料、確定申告書類の計算間違えで、ケアレスミスが頻発することで、こちら側がしっかり内容を確認しないと必ず間違っていたりします。

この場合は事実とそぐわない申告となるため、税金の過払いならまだましで、過少申告の場合は追徴リスクも出るため割と重要です。

安すぎない報酬金額の判断基準は、各社が提示してきた報酬額の平均並前後の顧問料・スポット料金であれば健全な範囲と考えます。
（例として、どこの税理士も顧問料が月2～3万円と提示であれば安くても1.5万円～が限界目安で、5,000円で可能などは格安水準で避けても良いレベルです。そもそも月5,000円で税理士側が税務の仕事と責任を請け負うのは本来割に合わないためです。）

社会通念上の感覚を持って「その料金でここまで面倒な仕事且つ責任負ってできるのか？」というのを想像しながら料金と照らし合わせることで、自身も納得できるかが大切に思います。

しっかり仕事をしてくれる税理士は、仕事に自信があるため安請け合いはしませんし、あまりにも相場から逸脱していると相手からお断りされます。

裏を返すと格安は、その価格にしないと仕事の取れない税理士という見方もできるわけです。

 

顧問料・スポット依頼料の相場は、複数社の税理士紹介サイトで税理士を紹介してもらうことで「大体このくらいの顧問料（依頼料）になるのか」というのが見えてきます。

業種・時期・規模感によって金額はバラバラなので一概に判断はできませんが、各社の提示を比較していけばリアルな相場感が見えるのでご安心下さい。

 

不動産業で税理士に依頼できる具体的な業務

 

初めて税理士を検討している方もいると思うので、不動産業で税理士へ依頼できる業務内容をそれぞれ解説していきます。

不動産業は一般業種と異なり業界特有の判断が多くなるため、素人管理では混乱しがちです。

税理士は単なる申告代行ではなく、事業拡大に伴う税務・資産・契約面でのリスク管理を含めた支援が重要です。特にお願いしたい業務があれば事前に税理士紹介担当や税理士へ伝えておくことで無駄なく迅速に選定が可能です。

 

記帳代行・経理サポート

 

税理士は不動産業の毎月の家賃収入や経費を整理して、どこで利益が出ているかを見える形にしてくれます。

物件ごとに収支が分かれると、空室の影響や修繕負担が見えやすくなり、経営判断がしやすくなります。

 

賃貸収入・売上管理の整理

 

税理士は住宅賃貸、事務所賃貸、駐車場、管理料などの収入を分けて見えるようにしてくれます。

入金サイクルのズレがあっても、どの物件からどれだけ収入が入ったかを整理しておけば、利益の見方がぶれにくくなります。

 

確定申告・決算・消費税対応

 

税理士は1年分の家賃収入や経費をまとめて、個人の確定申告や法人の決算書を作成します。

不動産業では住宅の貸付けは非課税、事務所などは課税という整理が必要なので、消費税の判断を含めて申告の形を整えてくれます。

 

固定資産・減価償却・修繕費の処理

 

税理士は建物や設備をどう費用化するかも整理していきます。

建物は減価償却が必要で、修繕費と資本的支出の区別も重要です。

大規模修繕や改装の前に相談すると、税金と資金繰りの両面で判断しやすくなります。

 

節税対策の提案

 

税理士は不動産所得の利益がどれくらい出そうかを見ながら、無理のない節税方法を提案します。

修繕費と資本的支出をどう見極めるか、納税資金を毎月どれくらい積み立てるかといった話です。

 

その他にも個人・法人・役員含めた各種共済の加入により、繰り延べ節税も可能で、掛け金額含めて提案してくれます。
※各種共済…小規模企業共済・倒産防止共済など

「しっかり納税して手元にお金を残しましょう！」しか言わない税理士は、基本的に面倒だから節税提案をしない自分本位な考えと言えます。

上手に繰り延べ節税などを使いこなすことで、最終的に残せる資金を戦略的に多くできる方法は実際にあるため、「男気納税！」な税理士の場合は一旦保留にしましょう。

 

税務調査対応

 

税理士は税務署から調査や問い合わせが来たときに対応してくれます。

不動産業では、家賃収入の区分や修繕費の扱い、家事按分が重要なので、会計資料と実際の運営をつなげて説明できるようにしておくことが大切です。

不安のある方、実際に調査が入った場合には依頼推奨です。

 

融資・資金繰り・事業計画作成支援

 

税理士は物件取得や改修、売却のための資金計画を作ります。

不動産業は、頭金や改修費、空室期間で現金が足りなくなることがあるため、入ってくるお金と出ていくお金を見える化することが大切です。

売却時には取得費や減価償却相当額の考え方も重要です。

 

不動産業で税理士の必要性と必要なタイミング【個人事業・法人別】

 

個人事業・法人によって税理士を付けるかどうかの判断は微妙に変わってきますが、結局のところ事業規模と売上次第です。

仮に売上収入自体も1000万円を切っており、それ以上増える予定やイメージがない場合は、極論税理士不要でも対応は可能です。（売上が大きくなった時だけにスポットで確定申告などを依頼するのは問題なし）

ただし、個人・法人それぞれ次の状況のいずれかに当てはまるなら早めに税理士に相談すべきです。

 

個人事業主の場合

 

個人の不動産賃貸は最初から税理士が必須とは限りませんが、物件数や修繕・売却が増えてきたら早めに相談した方が楽です。

青色申告では帳簿保存や控除の要件があり、収入と経費の整理が遅れると確定申告時にかなり負担が大きくなります。

物件ごとの収支が崩れ始めた段階が、税理士を入れる分かれ目です。

 

⇒税理士へ相談してみる

 

法人の場合

 

法人の不動産業は、個人事業よりも税務と会計の論点が増えるため、法人化した時点で税理士必須です。

決算、法人税、消費税、給与、源泉、資金繰りが同時に動くので、税理士なしで回すとミスや見落としが出やすくなるためです。

特に、複数物件を持つ法人では物件別の収支と納税資金の準備が重要です。

月次で数字を見ながら経営判断できる税理士がいると、取得や売却のタイミングも決めやすくなるメリットもあります。

もしも現時点で顧問税理士を付けてないのであれば、後回しせず今すぐ税理士を探し顧問契約推奨です。

 

⇒今すぐ税理士を探す

 

不動産業で計上できる経費例

 

不動産業で経費計上される代表例は上記の通りです。（ただしそれぞれの扱いは税理士と確認推奨）

素人の自己判断で誤った経費計上をすると否認リスクがあるため、税理士の目を入れておくのが安心です。

 

不動産業を小規模で展開している方は、プライベートと合わさってしまいやすい部分もあるため、厳密に棲み分け（＝按分）をしておくのが大切です。
※棲み分け方法は税理士と相談することで長期的に安心感がある。最大7年間に渡って遡り調査があるため、早い段階で正しい計上をしておくべき

 

素人判断だけで行うには中々細かく難しいことも多いので、プロの税理士へお願いするのが無難です。

 

まとめ

 

開業して売上が少ない初めのうちから税理士を顧問する必要はないと思われがちですが、税理士は原則付けて下さい。売上が増えたり、入出金が複雑になってきたタイミングの前に依頼することをおすすめします。

また、今後従業員の雇用を拡大していき、資金調達の計画があるなら早いうちに税理士を顧問しておくと良いです。

以上が不動産業での税理士必要性とタイミング、及び必要となった時に不動産業界に強い税理士の探し方でした。

 

「とりあえず安い税理士」ではなく、不動産業界の構造を理解している税理士を選ぶべきです。

また、事業主が税務へ集中してしまうことは本業の足かせで、売上鈍化の原因となります。

 

毎月の顧問料を支払うことで、税務処理や節税を自己流でなく、プロにしっかりと聞けるわけですから、トータルで考えると本来は割安なのです。

税理士の顧問の検討、今はスポットで確定申告のみの依頼、など税理士とのコンタクトを検討している方はこの記事を参考にして頂き、税理士紹介サイトを活用して最適な税理士を探してみて下さい。

 

税理士紹介サイト！この4社を抑えておけば大丈夫▼

※↓の表は横へスクロールします。またはスマホを横にすると見やすいです。

 

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